昨天上午，最高人民法院發(fā)布《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋（一）》，結(jié)合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問題，對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)與登記、按份共有人優(yōu)先購買權(quán)、善意取得等作出了相應(yīng)規(guī)定。據(jù)悉，最高法自2009年起就啟動(dòng)調(diào)研，《解釋》共計(jì)22個(gè)條文，將于今年3月1日起正式實(shí)施。
關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)
不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬可提民事訴訟
現(xiàn)實(shí)中，圍繞房產(chǎn)歸屬而產(chǎn)生的糾紛非常多。物權(quán)法第十四條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。
最高法院民一庭庭長程新文表示，實(shí)踐中，有觀點(diǎn)認(rèn)為，除非法律另有規(guī)定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記，就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。已經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生權(quán)屬爭議的，應(yīng)當(dāng)提起行政訴訟撤銷或者變更登記�！斑@種觀點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導(dǎo)致實(shí)踐中出現(xiàn)了民事、行政審判部門互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現(xiàn)象，不僅徒增當(dāng)事人訟累，也有損司法的權(quán)威和公信�！�
對此，《解釋》規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記基礎(chǔ)的買賣、贈(zèng)與、抵押等產(chǎn)生爭議，當(dāng)事人提起民事訴訟的，應(yīng)當(dāng)依法受理。當(dāng)事人已經(jīng)在行政訴訟中申請一并解決上述民事爭議，且人民法院一并審理的除外。當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持。
未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意 轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)無效
老百姓買房最怕交付房款之后，房卻拿不到�！耙环績少u”甚至“多賣”的現(xiàn)象并不鮮見。而物權(quán)法規(guī)定的預(yù)告登記制度，是保障尚未獲得物權(quán)的買房人等債權(quán)人權(quán)益的一項(xiàng)制度。根據(jù)物權(quán)法第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。
程新文說，實(shí)踐中，對于現(xiàn)實(shí)登記權(quán)利人針對不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì)因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權(quán)效力，存在模糊認(rèn)識(shí)，一些案件中甚至出現(xiàn)不當(dāng)擴(kuò)大預(yù)告登記效力的傾向。
為此，《解釋》第四條明確，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照物權(quán)法第二十條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。
關(guān)鍵詞：機(jī)動(dòng)車
明確機(jī)動(dòng)車轉(zhuǎn)讓雖未過戶但享有物權(quán)
近年來，有關(guān)船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)引發(fā)的糾紛呈逐年上升趨勢。機(jī)動(dòng)車的二手交易也大量增加，實(shí)踐中機(jī)動(dòng)車名實(shí)不符的情況也并不鮮見。如何處理好相關(guān)糾紛成為審判實(shí)踐中的熱點(diǎn)和難點(diǎn)。
《解釋》第六條明確，轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等所有權(quán)，受讓人已經(jīng)支付對價(jià)并取得占有，雖未經(jīng)登記，但轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人主張其為物權(quán)法所稱的“善意第三人”的，不予支持，法律另有規(guī)定的除外。
程新文表示，根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，是交付即發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。在一物之上既有物權(quán)又有債權(quán)時(shí)，一般而言，物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)。“具體到機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)之上，存在未辦理登記的受讓人與轉(zhuǎn)讓人的債權(quán)人的情況，通過轉(zhuǎn)讓人的交付取得特定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的人，雖未辦理登記，但其已經(jīng)依法享有物權(quán)。換句話說，就是轉(zhuǎn)讓人的一般債權(quán)人，包括破產(chǎn)債權(quán)人、人身損害債權(quán)人、強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人、參與分配債權(quán)人，都應(yīng)當(dāng)排除于《物權(quán)法》所稱的善意第三人范疇之外�！�
