王戈宏 盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁及CEO，曾在美國發(fā)起創(chuàng)辦JWStone 商業(yè)不動產(chǎn)投資信托私募基金并擔任創(chuàng)始合伙人及總裁。

　　新快報(微博)訊 記者 強燕 報道“沒有REITs就沒有美國商業(yè)的今天。”盛世神州房地產(chǎn)投資基金總裁王戈宏日前在廣州表示，REITs是美國商業(yè)發(fā)展并形成連鎖的根本驅(qū)動力，也是一種非常穩(wěn)健的投資標的，而在中國就REITs已經(jīng)爭論了5年，還是雷聲大雨點小，不過，現(xiàn)在QDII基金給國內(nèi)投資者參與海外REITs提供了一個較好的渠道，而且金融危機令大量物業(yè)變得廉價，美國REITs或迎來抄底良機。

　　REITs目前被低估所謂REITs，就是房地產(chǎn)投資信托基金，但與我們國內(nèi)的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不一樣，它是房地產(chǎn)證券化，可以上市交易。上世紀60年代美國就率先推出REITs這一產(chǎn)品，在美國，REITs所投資的資產(chǎn)非常豐富，不僅包括商場、寫字樓、酒店和各種類型的公寓，還包括林場、監(jiān)獄、儲物場、停車場甚至通信塔臺等，而沃爾瑪、麥當勞(微博)之所以高速發(fā)展成為同業(yè)中的巨無霸，也與它們善用REITs有很大的關聯(lián)。

　　據(jù)王戈宏介紹，REITs從出生到今年，年均收益率達到7%-8%，被認為是比債券收益高、比股票更穩(wěn)健的投資品，很多美國的證券投資基金都對REITs有一定比例的配置，包括對沖基金。過去16年美國REITs指數(shù)總收益達600%，截至2011年7月31日，富時美國房地產(chǎn)權益類REITs指數(shù)過去35年間年化收益13.58%，而在2008年金融危機期間，一些公寓類REITs的收益率仍超過40%，以至于《福布斯》刊文稱，“RE-ITs繞過了金融危機”。

　　不過，這次金融危機依然連累了眾多REITs，不少RE-ITs股票價格被嚴重低估，截至9月底，美國REITs的平均價格較凈資產(chǎn)低10%左右。“從派息率就能看出這些（REITs）公司的財務非常健康，而且趁著危機大量兼并了廉價物業(yè)，REITs已為高收益提供了一次非常好的續(xù)能準備。我想這就是時機！”王戈宏說。

　　不過，目前國內(nèi)可以投海外REITs的QDII基金只有諾安收益不動產(chǎn)基金和鵬華美國房地產(chǎn)基金，其中前者是投資全球REITs，目前仍處于封閉期，后者主要投資美國的REITs，目前尚在發(fā)行中。對比這兩只產(chǎn)品，在美國曾管理過REITs的王戈宏更偏好后者，因為美國REITs除了品種豐富便于配置外，收益還免稅，而香港上市的REITs收益不免稅，吸引力相對就小很多，而且交易也不夠活躍。

　　買REITs勝過直投房產(chǎn)針對一些國內(nèi)投資者選擇去美國買房的現(xiàn)狀，王戈宏表示，如果是為了在美國居住，現(xiàn)在去美國買房是個不錯的選擇，但如果出于投資的目的，那就不如選擇REITs了。

　　王戈宏分析說，直接投資海外不動產(chǎn)，首先是投資的信息不對稱，選擇勘查物業(yè)耗費時間精力，其次，要多重交稅，稅務規(guī)定非常復雜；再次，還面臨房價波動帶來的收益風險以及純投資性購買的后續(xù)出租管理等問題。此外，無法分散風險，退出權益很難保證。相比之下，如果投資于REITs，會有較穩(wěn)定的分紅收入（按規(guī)定，REITs每年要將收益的90%分給投資者），而且這個收入是免稅的，另外，通過投資不同的REITs實現(xiàn)風險的分散化，比如在金融危機期間，住酒店的人少了，萬豪的REITs收益下降，但租房的人多了，而且租約延長，裝修成本降低，連鎖公寓類REITs反而會有較好收益，同時儲物場REITs也會因很多人失去住房而走俏。

　　“投基金是投房地產(chǎn)的源頭，炒房子是擊鼓傳花，如果把那個花扔不掉的話是很倒霉的。投資專業(yè)的REITs基金要比你自己投房地產(chǎn)來得更加的安全一些。”王戈宏強調(diào)說。