這一輪樓市的“好時光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房價漲幅行情，但上漲的同時，波動也會加大。
本輪房價反彈已近1年了，該漲的城市已經(jīng)漲上來了，沒漲的城市也基本不會有什么大的作為了。分化的格局已經(jīng)定型，接下來要做的事只有兩件，三四線城市去庫存，一二線城市擠泡沫。
怎么去庫存？
這個命題留給三四線城市，而且難度不小。因為本來為他們準備的貨幣和信貸政策被錯誤配置給了一二線城市。房地產(chǎn)去庫存的根本方式是供給找到有效需求，也就是居住需求。任何背離這一方式的去庫存都是不成功的，甚至說是危險的。貨幣和信貸的寬松是必要的，但僅僅依靠這一政策是無法釋放需求的。原因很簡單，貨幣政策降低了利息成本，而信貸政策本質(zhì)是上是加大杠桿，則加劇了利息成本。雖然首付門檻降低了，但后續(xù)幾十年的負債，讓三四線真正有住房需求的普通人看不到誠意。舉個簡單的例子，買套60萬的房子，按2015年3月1日基準利率5.9%計算，首付3成貸款30年，本息和為89.68萬元；按2015年10月24日基準利率4.9%計算，首付2成貸款30年，本息和則為91.71萬元；實際購房成本上升了2.03萬元。三四線城市的購房者大部分都是城郊居民和進城農(nóng)民，可能他們不會像我這樣計算，但是他們都會計算一點——月供。去庫存之前房價本已相當高，調(diào)整后的月供成本上升了更加打擊了他們買房動力。三四線的房子有多少？據(jù)統(tǒng)計局給出的最新數(shù)據(jù)，截止今年6月，全國待售庫存為7.15億平方米，已開工未銷售面積為67億平方米，合計74億平米。這些庫存大多數(shù)位于三四線城市，沒有更給力措施，去庫存之路只能是“遙遙無期”了。這一輪房地產(chǎn)刺激不可謂不強，以至于房價上漲早于成交量上漲，以往多次房價上漲行情都是成交量先于房價啟動。但就是這樣的刺激程度，也無法激活三四線樓市，原因在哪？筆者認為，主要原因是政策沒有真正讓供需對接上。一邊是高價的商品房，一邊是囊中羞澀的農(nóng)民兄弟們。我們需要適當降低房價和交易成本，而針對需求不旺的問題，則需要通過各種產(chǎn)業(yè)來沉淀人口，各種公共服務要向非戶籍人口擴展。
怎么擠泡沫？
這個命題留給一二線城市。與三四線城市不同的是，一二線城市去庫存顯然不是要賣更多的房子，實際上也沒有多少房子可賣了，要不然房價也不會飆升。一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)最大的區(qū)別是當前購房需求是居住需求和炒房需求疊加，而且炒房資金實力明顯高于居住需求的資金實力。在高杠桿和低庫存的雙重作用下，一線樓市正快速向豪宅化發(fā)展。房子越來越像個籌碼，借著貨幣和信貸的寬松帶來的高流動性，投資者追漲殺跌的行為在持續(xù)推高一線房價。我們要清楚一點，房價每漲一點，推動房價上漲的資金成本就越高，杠桿是搖動資金的一種手段。但M1的走勢告訴我們，目前全社會杠桿率已經(jīng)由“兩高一低”逐步轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭摺薄猌F負債高，企業(yè)負債高，居民負債率也在上升。未來居民負債率上升的空間沒有了，房價上漲的勢頭也就快結(jié)束了。一旦投資風險加劇，不但外部熱錢會直接流出，國內(nèi)資本也會撤出一線樓市轉(zhuǎn)而尋求國外樓市或其他更安全的投資品。雖然目前一二線房價在上漲，但風險正在聚集，就像我所說的，一旦居民負債率空間沒有了，距離泡沫破滅也就不遠了。這一輪樓市的“好時光”可能是最后一輪了，一線城市正在走出最后一次房價漲幅行情，但上漲的同時，波動也會加大。已經(jīng)買房的還可以繼續(xù)持有，還沒買房的要小心了，投資買房已經(jīng)不是最優(yōu)的資產(chǎn)配置方式了。
中國式買房怪相頻現(xiàn)，你中槍了嗎？
不管是不是綠燈，湊齊一小撮人就可以走了，與紅綠燈無關(guān)，這被稱為“中國式過馬路”。而不管是不是缺房，看到別人都在買，自己也去搶一套，與需求無關(guān)，這也被人戲稱為“中國式買房”。有一部分看房人，其中不少人既不屬“剛需”，也無迫切的改善要求，但看到當下樓市紅火，周圍同事朋友接連購房，便也按捺不住沖動加入買房大軍，這種“中國式買房”的跟風者，并不鮮見，也進一步加劇了市場的過熱現(xiàn)象。
樓市怪象 1
明明不缺房，也要跟風買一套
除了無房的“剛需”和小房換大房的“剛改”人群外，不少看房人并不缺房。
別人都在買，不買怕虧了
市民劉先生昨天帶著父母、妻子和女兒一家五口看房，他告訴記者，想買個品質(zhì)好的大戶型。而說到買房理由，細問之下，劉先生坦言他其實手上已經(jīng)有兩套房了，“我們在城南有一套100平方米的房子，前兩年又買了學區(qū)房。我們本來是不打算再買房的，但是今年以來周邊有不少同事和朋友都在買房，也動員我買一套。他們說房子現(xiàn)在不買以后漲得更厲害�！痹谥車说膸又�，劉先生也變得不淡定了。
當然，除了別人都在買的影響外，一些看房人也表示，對于房價上漲的擔心，以及調(diào)控升級，特別是房產(chǎn)稅即將開征的消息，是促使他們加入購房者行列的更深層原因�！拔抑苓叺娜硕荚谫I房，其實都是怕房價漲。最近新聞又報了，南京房價已經(jīng)連漲了15個月。有的同事還炫耀，房子才買兩個月，又升值多少了，晚一年買房，至少虧十幾萬，”市民金女士告訴記者。
出門逛個街，買回一套房
出門買菜看人排隊，也跟過去買了一套房，這絕對不是笑話。目前，在樓市持續(xù)高燒之時，越來越多人跟風買房，甚至像買青菜蘿卜一樣隨意。
一位售樓人員告訴記者，他就接待了一個買房的“朋友團”，“當時他們一共買走了五套房，其中有一位最離譜，據(jù)說他就是陪朋友來看熱鬧的，本來沒打算買，但現(xiàn)場看到房子賣得很火，就立馬刷卡下了定。”
記者還了解到，前段時間有位買房人只是雙休日開車出去逛逛，正趕上項目排號認籌，樣板房看了覺得不錯，戶型也滿意，就立刻做了登記。當時連身份證都沒帶，還是打電話讓家人拍了身份證照片用手機發(fā)送過來，才辦了登記手續(xù)，一周后正式開盤便買回了一套房。
樓市怪象 2
明明不能買，挖空心思弄資格
在跟風買房的人群中，不少是已被限購的群體。而他們向記者表示，因為現(xiàn)在政府嚴控通過中介以假證明等方式騙取購房資格，所以也不會冒此風險，但他們會在政策允許的范圍內(nèi)，想方設法開到購房證明。
“實在不行就假離婚唄”
上文所提到的已經(jīng)有兩套房的劉先生就對自己被限購的狀況并不擔心，他表示，父母在南京只有一套房，他可以用老人的名義購房，反正父母就他一個孩子，今后也不會有什么產(chǎn)權(quán)糾紛。還有的人則會選擇使用成年子女的名義買房。
也有市民通過去名字的方式來獲取購房資格。市民徐先生告訴記者，十年前他和父母共同購買了一套房，產(chǎn)權(quán)證上是他和母親的名字，此后他自己又買了一套商品房�，F(xiàn)在他只要把老房子產(chǎn)權(quán)證上自己的名字去掉，就可以退出被限購之列。
賣舊買新也是一種方法。擁有兩套住房的南京市民程先生前兩天剛剛把自己的一套房改房掛牌出售，“我的要求就一個，必須一次性付款，這樣我才能以最快的速度拿到買新房的資金�！�
而也有一些市民則輕描淡寫地向記者表示，“實在不行就假離婚唄�！�
這些買房怪相，你中招了嗎？而你有因為什么而買房？
