本報記者 祁三連 北京報道
導讀
一線城市土地資源匱乏，受溢出效應影響，周邊城市群房價開始啟動上漲模式。北三縣房價也開啟了大漲的引擎機。包括燕郊、香河、武清等地幾乎面臨房價翻番且無房可售的狀態(tài)。開發(fā)商也因此集中想在北三縣拿地，而在此過程中，甚至出現(xiàn)摩擦。
毗鄰北京的燕郊燕順路兩旁，布滿了近些年新建的住宅小區(qū)。這條路由于居住人口量過大，時常造成嚴重擁堵。高峰時期，并不寬闊的道路會擁堵達一小時。
鏈家地產(chǎn)中介賈華（化名）告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“這兩旁小區(qū)的二手房如今普遍在2.5萬元/平方米，最高已經(jīng)報價在3萬元/平方米。相比年初，已經(jīng)翻倍�！�
賈華無奈地表示，最近大半年間，他深刻感受到了燕郊一天一個價的市場。他甚至認為，這樣的房價是有泡沫的。對于前來咨詢的投資客，他會委婉建議可以選擇一些漲幅不高的區(qū)縣。
受一線城市限購政策影響，在新一輪房價漲幅潮中，一線城市周邊的大城市群成為投資熱土。環(huán)京縣便是一個典型案例。包括燕郊、香河、固安、武清等特殊的三四線級城市，房價普遍出現(xiàn)了翻倍。
環(huán)京縣的瘋狂
8月14日，燕郊一家鏈家地產(chǎn)門店前，中介人員掛出的精選房源中，二手房源單價普遍在2.5萬元/平方米，總價200萬-300萬之間。
賈華在地圖上指著燕郊未來可能開通的地鐵稱，這附近的二手住宅業(yè)主已經(jīng)掛牌到3萬元/平方米。
相比住宅，當?shù)厣套菍儆谧畋阋说漠a(chǎn)品。一家名為福成尚街時代廣場的售樓處內(nèi)，前來看房的購房者陸續(xù)不斷。這個產(chǎn)權僅40年的商住樓，目前一居室售價是1.9萬元/平方米，二居售價為1.7萬元/平方米。一個星期后，該樓盤銷售人員告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“這一期房源所剩無幾。”
由于房價漲幅高于絕大部分城市，購房投資成功的財富故事成為人們茶余飯后的主要談資�！靶∩Ｇ澳甓靻蝺r8050元/平方米投資了一套住宅，現(xiàn)在售價是24000元/平方米�！�
去年12月份，投資客趙嘉（化名）在燕郊以1.6萬元/平方米的價格投資了兩套住宅，如今對外出售可以達到2.5萬元/平方米。
不僅燕郊。香河、固安、武清等環(huán)京區(qū)域都出現(xiàn)了房價大漲，甚至無房可售的狀態(tài)。武清當?shù)匾晃婚_發(fā)商告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“上周一個項目開盤120套房，排了2600多號；還有一個項目，晚上8點多通知客戶明早選房，然后好幾百人9點多就去排隊�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者詢問了一家分別在武清、香河有開發(fā)項目的品牌房企人士。其表示，他們在武清、香河的在售樓盤目前均無房可售。主要原因是開發(fā)速度跟不上銷售速度，不到節(jié)點房管局不批銷售許可證。
這兩個區(qū)域目前房價已經(jīng)普遍翻倍至1.5萬元/平方米。
隨著這些離北京更近的區(qū)域房價上漲，投資客又將目光轉(zhuǎn)向了稍遠的永清等地。
永清一位銷售員在他的朋友圈宣傳稱：“永清年底要破16000，你不信，沒關系，去年永清6000會漲你也不相信，但是今年12000了。永清最終會超過20000。我要告訴你的是，再等你就沒機會了！5年內(nèi)不再批建設用地，修機場，通快軌，這就是事實，你不相信也沒辦法。房子越來越貴，越貴越有人買，你在觀望，有人已經(jīng)在數(shù)錢了�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者采訪的多位投資客普遍表示，人民幣在加速貶值，存在銀行很不安全。而如果要投資，北京正限購，環(huán)京縣的大七環(huán)是不錯的選擇。他們認為，市場如今的漲幅已經(jīng)驗證了他們的投資眼光。
投資成功的財富故事在激勵著尚未入市的買家們。他們拿著手里的錢徘徊在買與不買之間。
房價引擎
6月6日，北京市委常委、副市長陳剛和河北省副省長姜德果共同主持召開會議，會同國家有關部委，深入研究做好北京城市副中心周邊區(qū)域的規(guī)劃統(tǒng)籌管控工作。
根據(jù)該會議精神，北京與河北要完善已有的會商機制，建立更為緊密的合作機制，北京城市副中心與“北三縣”2000多平方公里要實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、統(tǒng)一管控。
會議明確，要加強頂層設計、加強機制對接，北京城市副中心與“北三縣”共同劃定生態(tài)紅線和城市開發(fā)邊界，防止連片發(fā)展。
共同規(guī)劃管理被當?shù)亻_發(fā)商普遍解讀成，市場上已經(jīng)沒有新增供應量。恐慌性的銷售說辭加上北京通州副中心的利好，催動了大批投資者和恐慌性剛需購房者入市。
這其中還包括開發(fā)商。外來開發(fā)商甚至還因為拿地與本地開發(fā)商發(fā)生摩擦。
某品牌房企環(huán)北京土地拓展負責人告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，北京市政府的東遷，使燕郊、大廠、香河與北京市的緊密程度甚至超過門頭溝。這些地區(qū)也將納入京津冀一體化的規(guī)劃，地理上沒有任何質(zhì)疑。規(guī)劃這么清晰，帶來的是巨大的商業(yè)利益。
該人士進一步分析，“北京房地產(chǎn)市場屬于縮量，所有新增供應砍掉，新房幾乎沒有。我們這些原來在北京或環(huán)京區(qū)域的開發(fā)商，不可避免要被擠出、產(chǎn)生外溢。不可避免要跟當?shù)匾呀?jīng)進入的企業(yè)，包括本土企業(yè)發(fā)生利益爭奪。就跟南方企業(yè)進京搶奪市場份額邏輯是一樣的�！�
該人士認為，當?shù)胤績r上漲是趨勢。據(jù)他分析，很多投資客毫不猶豫出手，是用于投資兼自用。他認為，隨著北京房價地價上漲，未來首次置業(yè)和首次改善人群將沒有能力在北京購房。而這部分勢必要外溢到環(huán)京縣。
但環(huán)京縣上漲幅度比這位人士預測的要快得多。
資金潮下的資產(chǎn)荒
中原地產(chǎn)分析師張大偉以從業(yè)人員的角度，依舊無法理解這種上漲態(tài)勢。他每天都會觀察北京市很多區(qū)域的二手房成交價。在他看來，環(huán)京縣至少燕郊的漲幅已經(jīng)是非理性。
例如位于北京市大興區(qū)地鐵旁的龍湖時代天街項目，目前二手房成交價為3萬元/平方米。相比之下，北京的地鐵尚未通往燕郊，房價已經(jīng)差距不大。
張大偉認為，燕郊的價格已經(jīng)不反映居住價值與投資價值，因為單價2萬+，總價200萬+這個價位，即使在北京也可以選擇四環(huán)到五環(huán)的可替代產(chǎn)品（比如單價4萬上下的90年代公房），另外北京的房山、大興有大量3萬單價的地鐵物業(yè)存在。
在他看來，當前樓市非理性上漲是資金潮下資產(chǎn)荒的表現(xiàn)，燕郊的價格與漲幅是這一輪樓市最典型的代表。燕郊的火爆反映的是這一輪貨幣的供應量趨勢。
值得注意的是，在利好推動下，溢出效應令資金流入通州，導致價格全面爆發(fā)。但燕郊過去并非一直上漲，與通州不一樣的是，燕郊并沒有利好落地，所以未來的退潮的確“可能比較恐怖”，當然現(xiàn)在潮水還在洶涌。
上述品牌房企負責人認為，北京要完成人口疏解疏散，不能走一步看一步。把聚集在北京的人口輸送到燕郊、香河、大廠，過幾年這些地方環(huán)境惡化，形成新的毒瘤再疏解，這是不對的。應該把北三縣按首都經(jīng)濟功能重新定位。燕郊距離北京足夠近，下一步可以疏散部分人口過去。但有些地方人口沒有導入進去，適合做產(chǎn)業(yè)，就不要把人口疏解到那里。
“比如，京津城市高鐵線，從東過燕郊、過香河，往濱海區(qū)域發(fā)展，從北京到濱海這一條線全部打通。這條線基本上把人口往北京和天津的中間地帶疏散，而不是緊挨著北京、天津，這種疏散是沒有意義的。這些人只是把他的生活狀態(tài)疏散到了北京外面，但他們的工作和生活仍然在北京里，并沒有實現(xiàn)所謂的居有其屋、工作有其地，不是一個良性的疏散�！�
