導(dǎo)語(yǔ)：近期樓市監(jiān)管明顯趨嚴(yán)，二線城市，如合肥、南京、蘇州、廈門、武漢、杭州等，紛紛出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，但仍擋不住大量的資本進(jìn)入房產(chǎn)領(lǐng)域，一些二線城市陷入了“越限越漲”的怪圈。對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，他們有炒房的資本，而大部分國(guó)人沒(méi)有合適的投資渠道，只能選擇買房。寬松的貨幣政策下宏觀調(diào)控缺失，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策只能算是“微觀干預(yù)”。
“越限越漲”的根本原因之一是地方政府根本不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌
自2016年以來(lái)，一線城市與重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)飛漲，房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)警戒線。雖然南京、廈門、武漢等城市開(kāi)啟了所謂的限購(gòu)政策，但由于房產(chǎn)已經(jīng)變?yōu)椤巴顿Y品”，相比一線城市，武漢等地的房?jī)r(jià)仍然比較低，形成了“價(jià)格洼地”，吸引了大量資金涌入。
對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，無(wú)論其理由是落實(shí)中央保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的要求，還是要對(duì)本地民生和產(chǎn)業(yè)發(fā)展負(fù)責(zé)，確實(shí)有對(duì)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)的動(dòng)力。然而，地方政府的干預(yù)目標(biāo)主要是維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的“平穩(wěn)健康發(fā)展”，而不是要徹底打壓樓市，否則就會(huì)危及到地方土地財(cái)政的收益，以及土地金融市場(chǎng)的安全。有經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，“越限越漲”的根本原因之一是，地方政府根本不希望房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌，只希望房?jī)r(jià)上漲的幅度和節(jié)奏稍微慢一點(diǎn)。
有些二線城市房?jī)r(jià)不限也不漲，是因?yàn)檫@些地方吸引人口和產(chǎn)業(yè)的能力比較弱。相對(duì)來(lái)說(shuō)，二線城市里成都和重慶的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，這跟成都搞“城鄉(xiāng)一體化改革”有一定的關(guān)系，另外，西部地區(qū)人口凈流入量不大，也是其中的一個(gè)重要原因。如果目前的限購(gòu)措施不能達(dá)到預(yù)期的目的，重點(diǎn)二線城市可能會(huì)有更嚴(yán)厲的措施出臺(tái)。從目前的情況和趨勢(shì)看來(lái)，在二線城市中，如省會(huì)城市、較大的市，將更有可能加入限購(gòu)行列。樓市瘋狂是貨幣超量發(fā)行，房?jī)r(jià)是也貨幣現(xiàn)象。貨幣如水流向低處，只不過(guò)這個(gè)“低處”是高回報(bào)為特征，彰顯了資本本性。這也反映出實(shí)體率回報(bào)低，資本可去處少的現(xiàn)狀，人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期一直沒(méi)有改變。短期內(nèi)，樓市價(jià)格上漲的情緒和沖動(dòng)仍難以抑制，因?yàn)槟壳皩?shí)體經(jīng)濟(jì)較為疲軟，投資的渠道有限、投資的收益不穩(wěn)定。
經(jīng)濟(jì)學(xué)專家認(rèn)為，限購(gòu)目的是抑制過(guò)快上漲，限貸目的是防范高杠桿風(fēng)險(xiǎn)。目前，樓市已經(jīng)占據(jù)銀行貸款的大部分領(lǐng)域，居民利用自己的存款加上杠桿作用，使海量的資金涌入樓市。樓市與實(shí)業(yè)對(duì)立，必然導(dǎo)致樓市擠壓其他行業(yè)的發(fā)展。降低房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)需求，減少銀行風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該是今后樓市發(fā)展的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
房地產(chǎn)商把城市作為“股票”進(jìn)行買賣 政府才是真正的“地主”
樓市的繁榮離不了中國(guó)三十多年來(lái)經(jīng)濟(jì)改革的成果作基礎(chǔ)，南京、蘇州、廈門、杭州房?jī)r(jià)之所以暴漲，一方面是這些地方的經(jīng)濟(jì)、自然或人文環(huán)境吸引人，人口凈流入比例比較高，剛需強(qiáng)；另一方面則是因?yàn)槿藗儗?duì)這些城市的未來(lái)預(yù)期比較高，買房產(chǎn)就是把這個(gè)城市作為“股票”來(lái)進(jìn)行買賣。當(dāng)然，在這個(gè)過(guò)程中，地方城市政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了推波助瀾，乃至是關(guān)鍵性的作用，因?yàn)樽≌惤ㄔO(shè)用地市場(chǎng)上，地方城市政府是唯一的、真正的“地主”，其可以通過(guò)“階段性的土地饑餓銷售法”來(lái)拉動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)的上漲。
經(jīng)濟(jì)學(xué)專家指出，樓市問(wèn)題一方面與戶籍有關(guān)，比如學(xué)區(qū)房；另一方面與土地有關(guān)，這不是一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)或者壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，而是一個(gè)政府壟斷的市場(chǎng)。此外，由于海量的貨幣發(fā)行量，樓市具有避免貨幣貶值的功能。三個(gè)因素均是政治經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，而非經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。
目前的樓市，除了貨幣政策以外，其他都是微觀管理，談不上宏觀調(diào)控。嚴(yán)格來(lái)講，政府對(duì)房地產(chǎn)的政策叫微觀干預(yù)，不是宏觀調(diào)控。房產(chǎn)供需方因?yàn)楦吒軛U特征，對(duì)宏觀的利率與可貸資金及貨幣政策很敏感。寬松的貨幣政策確實(shí)對(duì)樓市發(fā)揮了積極的作用，但問(wèn)題是，如此寬松的貨幣政策又很危險(xiǎn)，多印出來(lái)的貨幣主要流向了房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，這會(huì)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)造成巨大的負(fù)面影響。通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)和增加財(cái)政收入，會(huì)對(duì)其他的產(chǎn)業(yè)造成擠出效應(yīng)，而且不利于新型產(chǎn)業(yè)和更多的人口來(lái)本地落戶。人口和產(chǎn)業(yè)的集聚才是城市的競(jìng)爭(zhēng)力，才是“作為股票的城市”的真正的業(yè)績(jī)。
“限購(gòu)令”有違法律精神，“管制”與“自由”難平衡
各地政府根據(jù)城市自身特點(diǎn)制定了不同的限購(gòu)政策。廈門出臺(tái)限購(gòu)措施，對(duì)三種家庭暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房；杭州市自9月19日起實(shí)施住房限購(gòu)，暫停在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房。蘇州大學(xué)法學(xué)院副教授程雪陽(yáng)表示，凡是以戶籍作為“限購(gòu)”標(biāo)準(zhǔn)的限購(gòu)措施，都是違背憲法和法律上的“中華人民共和國(guó)是一個(gè)統(tǒng)一的國(guó)家”以及“法律面前人人平等”原則的。不過(guò)，以繳納社保為標(biāo)準(zhǔn)，來(lái)限制沒(méi)有在本地繳納社保的人在本地購(gòu)買投資類房產(chǎn)的政策，則是可以的。
在這個(gè)意義上，蘇州制定的“非蘇州人士購(gòu)買可購(gòu)買一套；非蘇州人士購(gòu)買二套需提交二年以上個(gè)人所得稅或者一年以上社保證明（補(bǔ)繳不算）”的規(guī)定，是符合憲法和法律精神的，但是禁止“非蘇州人士不可購(gòu)買第三套”是不符合法治精神的，其完全可以規(guī)定“非蘇州人士購(gòu)買第三套，套需提交十年以上個(gè)人所得稅或者五年以上社保證明（補(bǔ)繳不算）”。杭州直接規(guī)定限購(gòu)對(duì)象：在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”，是對(duì)沒(méi)有杭州戶籍但在杭州工作、承擔(dān)稅負(fù)和繳納社保的公民嚴(yán)重歧視，廈門規(guī)定的“無(wú)法提供購(gòu)房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明的非本市戶籍居民家庭”，是合乎憲法和法律精神的，但是規(guī)定“擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭;擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭”則違背了“法律面前人人平等的原則”。
目前的各種限購(gòu)政策中，主要涉及的因素有婚姻狀況、社保繳納情況、已有房產(chǎn)數(shù)量、居住或戶籍情況等。其中限制外地人購(gòu)房的措施，與遷徙自由、“居者有其屋”的精神有一定的沖突，限制未婚人士購(gòu)房的措施與婚姻自由原則也有所抵牾。住房是特殊商品，限購(gòu)政策的關(guān)鍵是要把握好“管制”與“自由”二者之間的均衡度。僅僅為了買房而結(jié)婚，或?yàn)榇顺霈F(xiàn)的離婚潮，顯然是此類限購(gòu)政策帶來(lái)的副產(chǎn)品，不利于社會(huì)穩(wěn)定。
