綜合融創(chuàng)年報(bào)、銀行盡調(diào)數(shù)據(jù)、信托公司訪談和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可梳理融創(chuàng)負(fù)債結(jié)構(gòu)大致如下：超千億元的總負(fù)債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。
收購(gòu)樂視和萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)后的融創(chuàng)，正處于風(fēng)口浪尖。
近期有消息稱，金融機(jī)構(gòu)全面排查融創(chuàng)資金風(fēng)險(xiǎn)，并有建行代銷的15億信托貸款停放。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解，目前多數(shù)銀行總行和信托總公司層面未統(tǒng)一下發(fā)風(fēng)險(xiǎn)排查通知，與融創(chuàng)的業(yè)務(wù)正常推進(jìn)。但融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)事項(xiàng)確實(shí)也引起了金融機(jī)構(gòu)的強(qiáng)烈關(guān)注。
就融創(chuàng)15億信托放款被叫停的消息，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多角度了解，建行并未完全叫停融創(chuàng)集合信托的代銷，而是要求信托公司落實(shí)抵押擔(dān)保等放款條件。而且建行把有抵押擔(dān)保物作為代銷條件之一，也不僅針對(duì)融創(chuàng)，而是對(duì)代銷地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。
融創(chuàng)的融資版圖究竟如何，收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目后續(xù)的融資是否會(huì)受到影響？21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者結(jié)合融創(chuàng)(01918)2016年報(bào)等公開數(shù)據(jù)、某銀行盡職調(diào)查結(jié)果以及相關(guān)信托人士反饋，試圖呈現(xiàn)融創(chuàng)的資金概貌。
信托并非融創(chuàng)主要融資渠道
網(wǎng)傳某信托公司對(duì)融創(chuàng)提供多筆總計(jì)達(dá)數(shù)十億項(xiàng)目貸款的信托公司，該公司業(yè)務(wù)經(jīng)理?xiàng)钕壬鷮?duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一些關(guān)于2017年融創(chuàng)信托融資情況的網(wǎng)傳和公開資料并不準(zhǔn)確。實(shí)際上該信托公司從去年至今只對(duì)融創(chuàng)提供了兩筆貸款，其中天津項(xiàng)目10億元；第二筆深圳債權(quán)項(xiàng)目初始13.4億，因融創(chuàng)持續(xù)還款中，目前余額7.58億，目前共計(jì)對(duì)融創(chuàng)的集合信托貸款余額17.58億。
對(duì)于融創(chuàng)到底通過(guò)信托融資了多少錢，楊先生告訴記者，網(wǎng)傳統(tǒng)計(jì)規(guī)模百億以上并不一定準(zhǔn)確�！拔覀�17.58億的規(guī)模以信托來(lái)說(shuō)算比較大，但并不是融創(chuàng)最大的信托發(fā)行公司。一些公開數(shù)據(jù)顯示的2017年融創(chuàng)發(fā)行的信托規(guī)模，有一些信托貸款產(chǎn)品沒有體現(xiàn)，有一些產(chǎn)品規(guī)模并不準(zhǔn)確，所以真正的整體規(guī)模并不能確定，但據(jù)我了解10億以上發(fā)行規(guī)模的信托并不少�！睏钕壬硎�。
楊先生還指出，之前一些報(bào)道稱信托是融創(chuàng)主要輸血渠道并不準(zhǔn)確，相較一些比較激進(jìn)的地產(chǎn)公司，信托融資在整個(gè)融創(chuàng)的融資規(guī)模中占比并不算高，因?yàn)槿趧?chuàng)資質(zhì)較好，銀行貸款相對(duì)大多地產(chǎn)公司比較容易的，成本更低的銀行貸款在融創(chuàng)的融資鏈中占比應(yīng)該最大。
可與之佐證的是，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從某銀行人士處獲得有關(guān)融創(chuàng)的盡調(diào)信息顯示，截至2016年末，融創(chuàng)在銀行的貸款總額接近600億元，其中貸款金額最多的三家銀行均為總部位于華北的股份制銀行。另外，通過(guò)信托融資規(guī)模接近百億元。
而對(duì)于此前建行代銷的15億信托貸款停放的消息，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多角度求證，實(shí)際情況為，建行并未完全叫停融創(chuàng)集合信托的代銷，而是要求信托公司落實(shí)抵押擔(dān)保等放款條件。而且建行把有抵押擔(dān)保物作為代銷條件之一，也不僅針對(duì)融創(chuàng)，而是對(duì)代銷地產(chǎn)類信托產(chǎn)品的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)記者了解，業(yè)內(nèi)多家銀行代銷地產(chǎn)類信托一般都要求融資的地產(chǎn)企業(yè)提供抵押擔(dān)保。
楊先生認(rèn)為，銀行代銷集合信托審批不通過(guò)有很多原因，也并不少見。一方面某些大行代銷審批本就非常嚴(yán)格，再加上近期市場(chǎng)資金緊張疊加MPA考核因素，一些集合信托即使批準(zhǔn)發(fā)行也并不順利。另一方面融創(chuàng)融資成本本就比一般地產(chǎn)商低，加上銀行有時(shí)會(huì)要求對(duì)融資項(xiàng)目的銷售資金監(jiān)管、有時(shí)要求提供其他增信措施等附加條件，有可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)談判沒有達(dá)成一致的情況。
同時(shí)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者向三家主營(yíng)地產(chǎn)融資項(xiàng)目的信托公司求證，其均表示未收到排查融創(chuàng)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)通知，與融創(chuàng)的相關(guān)業(yè)務(wù)也在正常推進(jìn)。
超千億負(fù)債，近七成有抵押
7月19日晚，融創(chuàng)發(fā)布公告，此次收購(gòu)萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城91%的股權(quán)，總價(jià)為438.44億元。且融創(chuàng)表示此次交易資金將從集團(tuán)內(nèi)部資源撥付，而不再執(zhí)行此前與萬(wàn)達(dá)簽署協(xié)議中，萬(wàn)達(dá)通過(guò)指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放三年期貸款的原安排。
融創(chuàng)2016年報(bào)顯示，截至去年末的賬面現(xiàn)金為698.13億元，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率達(dá)到兩倍以上。從融資期限結(jié)構(gòu)來(lái)看也較為健康，一年期以上長(zhǎng)期融資比例達(dá)71%。
前述信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理?xiàng)钕壬硎荆趧?chuàng)在收購(gòu)萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目之前現(xiàn)金流非常充裕，信托圈和銀行圈對(duì)融創(chuàng)的資質(zhì)都是比較認(rèn)可的。“融創(chuàng)的信托收益率整體并不算高，一般在6%-7%，一些更大的地產(chǎn)公司去年底發(fā)行的信托價(jià)格都在9%-10%，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)其資質(zhì)的普遍認(rèn)可，融創(chuàng)才能以更低的價(jià)格借到錢”，楊先生補(bǔ)充道：“除此之外，信托公司一般都與前100強(qiáng)的地產(chǎn)公司合作，但很多只能做抵押融資，融創(chuàng)是少數(shù)可以做信用融資的地產(chǎn)公司，金融機(jī)構(gòu)看重的就是融創(chuàng)充裕的現(xiàn)金流。據(jù)了解，融創(chuàng)每個(gè)月銷售款回籠就有一兩百億�！�
就2016年而言，加之得益于整個(gè)資金市場(chǎng)環(huán)境，融創(chuàng)的平均融資成本有所下降。根據(jù)年報(bào)顯示，去年加權(quán)平均融資成本從2015年的約7.6%降至約5.98%，其中全年新增借款的加權(quán)平均融資成本降至約5.78%。
不過(guò)，也有華北某信托公司高管及銀行對(duì)公業(yè)務(wù)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，融創(chuàng)在財(cái)務(wù)成本控制上的力度不大，以其資質(zhì)愿意支付的融資成本還是偏高。隨著資金價(jià)格上漲，融創(chuàng)今年信托融資成本已漲到了8.5%的水平。
暫且不看樂視和萬(wàn)達(dá)收購(gòu)事項(xiàng)對(duì)融創(chuàng)資金的影響，實(shí)際上由于在一線、環(huán)一線和核心城市業(yè)務(wù)布局和擴(kuò)張，融創(chuàng)的負(fù)債率在2016年已大大提高。據(jù)其2016年報(bào)披露，集團(tuán)凈負(fù)債率為121.5%。2016年的借貸總額為1128.44億元，其中，債券新發(fā)行債券引起總額增加189.35億元，因收購(gòu)引起借貸增加125.06億元。
同時(shí)，年報(bào)還顯示，1128.44億元的借貸總額中，有843.73億元由集團(tuán)物業(yè)和附屬公司股權(quán)做出抵押或共同抵押，即借貸抵押率達(dá)到75%。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至7月20日，融創(chuàng)旗下各公司主體存續(xù)債券規(guī)模為281.928億元，其中非公開發(fā)行債券150億元。
綜合融創(chuàng)年報(bào)、銀行盡調(diào)數(shù)據(jù)、信托公司訪談和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，可梳理融創(chuàng)負(fù)債結(jié)構(gòu)大致如下：超千億元的總負(fù)債中，銀行貸款接近一半，債券約四分之一，信托接近十分之一。
對(duì)于融創(chuàng)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目后續(xù)的融資是否會(huì)受到影響，一位信托業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，融創(chuàng)的資質(zhì)業(yè)界都是比較看好的，但收購(gòu)后會(huì)存在一定的不確定因素，監(jiān)管和金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)比之前的態(tài)度謹(jǐn)慎一些，但還是要看具體的項(xiàng)目評(píng)估。
