近年來雄心勃勃的房地產(chǎn)商富力地產(chǎn)（02777.HK）再一次選擇放慢發(fā)展的步伐，它再一次調(diào)低了自己的年度銷售目標，從年初制定的600億元銷售額降至比去年稍高的550億元。
富力地產(chǎn)表示，鑒于近期內(nèi)地股市和宏觀經(jīng)濟的波動，它選擇下調(diào)年度銷售目標至去年相符水平，富力地產(chǎn)去年獲得544億元銷售額。昨日發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，富力地產(chǎn)上半年的合約銷售金額約為207億元，完成全年目標超過三分之一。富力地產(chǎn)表示，這個業(yè)績符合預(yù)期。
隨著上半年交付房屋面積增多，富力地產(chǎn)的營業(yè)額較去年同期增長近3成至127.2億元，凈利潤同比上升7%至17億元。
但這些利潤的增長部分可能很難惠及富力地產(chǎn)的股東。根據(jù)業(yè)績報告顯示，富力地產(chǎn)上半年歸屬股東的凈利潤約為10.26億元，比去年同期的10.68億元略有下降。
這主要是由于富力地產(chǎn)的權(quán)益組成中包含了數(shù)額較大的無期限貸款，盡管根據(jù)會計準則被劃入凈資產(chǎn)范疇，但這些名為“永久資本工具”（永續(xù)債）的款項需要付出較高的成本，這些成本還會逐年增加。
根據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，上半年這些無期限貸款的持有者享有富力地產(chǎn)的凈利潤約為6.77億元，其占有凈利潤的比例由去年同期的33%上升至39.8%。
富力地產(chǎn)正在改變它的債務(wù)結(jié)構(gòu)。根據(jù)中報數(shù)據(jù)顯示，它在上半年贖回約56.25億元的無期限貸款，為此它支付了接近7億元的成本。富力地產(chǎn)去年發(fā)行了超過150億元的無期限貸款，目前它持有的這部分金額仍然超過100億元。
為改善負債結(jié)構(gòu)，上個月，富力地產(chǎn)發(fā)行了一筆65億元的5年期境內(nèi)債券，票面利率為4.95%。根據(jù)中銀國際證券分析師田世欣的測算，這筆債務(wù)可能為富力地產(chǎn)每年減少2.6億元的利息支出。
富力地產(chǎn)表示，它還將進一步發(fā)行一筆可能達130億元的境內(nèi)債券。此外，它還在近期啟動回歸A股上市的計劃，在A股上市可能會為它募集超過350億元的資金。但能否回歸A股以及回歸的日期仍然難以確定，隨著監(jiān)管部門在股市震蕩期間停止企業(yè)上市申請，富力地產(chǎn)登陸A股的不確定性也在明顯增加。
中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇表示，中期分紅和可能再發(fā)行130億元境內(nèi)債券的舉動，預(yù)示著富力地產(chǎn)最壞的時候已經(jīng)過去�！案涣χτ谫Y產(chǎn)負債表修復(fù)的舉措讓我們認為公司將進入另一個去杠桿周期，”張宇表示。
根據(jù)張宇的測算，富力地產(chǎn)截至上半年末的凈負債率約為178%。富力地產(chǎn)董事長李思廉在中期業(yè)績報告上稱，公司的凈負債比率會在年底降回到100%以內(nèi)。凈負債率通常用來反映企業(yè)的資金杠桿利用率，如果這個比值超過70%，通常被認為資金杠桿過高，風(fēng)險加劇。但在房地產(chǎn)行業(yè)，該比值常常會超過70%。
張宇表示，富力地產(chǎn)上半年新開工面積增加很少，因此下調(diào)銷售目標不足為奇�！拔覀冾A(yù)計公司會減弱對銷售增速的重視度，因此可能降低建設(shè)成本和土地成本，把重點放在以更便宜的境內(nèi)債券為永續(xù)債、信托貸款再融資�！�
未能聯(lián)系到富力地產(chǎn)方面予以置評。富力地產(chǎn)總裁及董事長助理的電話均無人接聽。
去年，富力地產(chǎn)一度將銷售目標由2013年的400億元提升到700億元。但很快，它將目標下調(diào)至600億元。對于今年的銷售目標，李思廉在業(yè)績報告會上表示，有信心全年所有的項目加起來能夠達到目標。
“上半年富力大概是完成了全年目標的30%多，這也是一個傳統(tǒng)，下半年會強大起來。”李思廉說，“下半年推的新盤會多一些，貨源充足一些，我們也有信心完成全年新的目標�！�
