在萬達(dá)、恒大等巨無霸房企將眾多業(yè)務(wù)分拆上市之后，碧桂園（02007.HK）也加入“1變N”隊(duì)列，摩拳擦掌尋求資產(chǎn)證券化加速擴(kuò)張。
8月19日，在香港舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌、首席財(cái)務(wù)官吳建斌等管理層向記者透露，酒店管理、物業(yè)管理、教育產(chǎn)業(yè)等三大業(yè)務(wù)板塊都進(jìn)入分拆上市計(jì)劃內(nèi)。
在莫斌的藍(lán)圖里，碧桂園集團(tuán)是一家地產(chǎn)全鏈條覆蓋的企業(yè)，未來只要是對(duì)經(jīng)營(yíng)有價(jià)值的、可以分拆的，都會(huì)逐步分拆上市。而早在2013年就推出“成就共享”計(jì)劃的碧桂園，日前也宣布將跟投機(jī)制往外延伸，吸收外部合伙人，以進(jìn)一步擴(kuò)展事業(yè)版圖。
三大板塊提上上市日程
這兩年，社區(qū)最后一公里成為眾多房企搶灘目標(biāo)。這片藍(lán)海暗潮洶涌，萬科、碧桂園、中海等巨頭紛紛涌入。
今年3月11日，碧桂園董事局主席楊國(guó)強(qiáng)在2014年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上曾披露，“社區(qū)將是碧桂園探索新業(yè)務(wù)的一個(gè)重要方向”。5個(gè)月后，碧桂園首次對(duì)外公布了其社區(qū)資源整合平臺(tái)的板塊構(gòu)成。
莫斌說：“碧桂園將形成以地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)服務(wù)及配套、金融三大業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)將覆蓋客戶全生命周期�！逼渲校鐓^(qū)服務(wù)及配套包括教育、社區(qū)服務(wù)及健康養(yǎng)老、物業(yè)運(yùn)營(yíng)。
繼碧桂園的酒店業(yè)務(wù)拋出分拆上市計(jì)劃后，其物業(yè)、教育兩大板塊也提上上市日程。
現(xiàn)時(shí)“國(guó)內(nèi)酒店業(yè)現(xiàn)在不景氣，碧桂園為旗下酒店業(yè)務(wù)上市想了多種方法，” 吳建斌坦承，包括找合作伙伴聯(lián)營(yíng)管理，或者是賣一部分的股權(quán)給國(guó)際酒店管理公司，他們正積極推進(jìn)酒店上市計(jì)劃。
物業(yè)管理上市也在安排之內(nèi)。據(jù)莫斌介紹，目前碧桂園的物業(yè)管理業(yè)務(wù)橫跨中國(guó)、馬來西亞、澳洲三國(guó)，在國(guó)內(nèi)已進(jìn)駐26個(gè)省，覆蓋274個(gè)項(xiàng)目，簽約管理面積約1.22億平方米，已進(jìn)場(chǎng)管理面積約7701萬平方米，總計(jì)服務(wù)全國(guó)約42萬戶業(yè)主和居民。
“今年以來，碧桂園積極對(duì)外拓展物業(yè)管理面積，目標(biāo)是與集團(tuán)旗下物業(yè)面積成1:1的比例�！� 莫斌介紹說，社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的重要載體“e當(dāng)家”應(yīng)用發(fā)展迅速，未來有望成長(zhǎng)為擁有500萬用戶、200家物業(yè)公司、1000個(gè)樓盤的平臺(tái)。與此同時(shí)，碧桂園健康養(yǎng)老項(xiàng)目已經(jīng)在廣州華南碧桂園、惠州十里銀灘、順德碧桂園等成熟社區(qū)試運(yùn)營(yíng)。
此外，據(jù)記者了解，碧桂園去年就已在研究教育板塊上市，并成立工作組推進(jìn)該事項(xiàng)，將會(huì)A股分拆上市。
“碧桂園教育體系有20多年的歷史，目前有34所學(xué)校，在校學(xué)生有2萬多人，公司成立了教育產(chǎn)業(yè)工作小組，” 吳建斌稱，他本人就是組長(zhǎng)，雖然目前國(guó)內(nèi)股市IPO停擺，但預(yù)計(jì)明年上半年窗口期會(huì)有機(jī)會(huì)。
在莫斌的藍(lán)圖里，碧桂園集團(tuán)是一家地產(chǎn)全鏈條覆蓋的企業(yè)，未來只要是對(duì)經(jīng)營(yíng)有價(jià)值的、可以分拆的，都會(huì)逐步分拆上市。
而社區(qū)金融或許也在碧桂園產(chǎn)業(yè)打包上市計(jì)劃內(nèi)。當(dāng)下，跨界合作成為潮流，碧桂園與二股東中國(guó)平安的“地產(chǎn)+保險(xiǎn)”的合作，可謂真刀真槍，備受關(guān)注。
據(jù)莫斌介紹，碧桂園已經(jīng)瞄準(zhǔn)了平安旗下的8000萬客戶，而平安也將會(huì)通過購買或租用碧桂園資產(chǎn)進(jìn)駐社區(qū)，已在廣州碧桂園鳳凰城、華南碧桂園初步選定門店地址。雙方也已洽談并確定商家小額貸款事宜的合作模式，目前在江蘇句容落地試點(diǎn)。
外部合伙人可帶土地入股
近兩年，以“利益共享”為核心的合伙人制度風(fēng)潮，在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)席卷而來。碧桂園也是行動(dòng)派，其迅速通過“同心共享”計(jì)劃，為員工描繪了這樣一幅圖景：“碧桂園未來的區(qū)域總、項(xiàng)目總的年薪應(yīng)該在千萬元、百萬元級(jí)別以上�！�
作為地產(chǎn)圈合伙人蛋糕的早期嘗試者，碧桂園的合伙人機(jī)制到了成果驗(yàn)收時(shí)刻。莫斌在本次業(yè)績(jī)會(huì)上透露：當(dāng)前碧桂園已申報(bào)“同心共享”項(xiàng)目數(shù)為45個(gè)，根據(jù)已經(jīng)開盤的12個(gè)員工跟投項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前碧桂園合伙人平均回本期為9個(gè)月，平均年化自有資金回報(bào)率高達(dá)61%。
“上半年，碧桂園銷管費(fèi)用占合同銷售額的比例為5.4%，同比下降了0.3個(gè)百分點(diǎn)�！痹谀罂磥�，這與合伙人機(jī)制有密切關(guān)系。
上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)總收入約人民幣473.3億元，合同銷售金額約人民幣544.7億元，核心凈利潤(rùn)約人民幣48.8億元，同比增長(zhǎng)3.6%。莫斌提及兩大關(guān)鍵詞—存貨和利潤(rùn)。
“2015年上半年，碧桂園總體存貨量?jī)魷p少約156.6億元，在達(dá)成銷售目標(biāo)的同時(shí)，碧桂園將進(jìn)一步去存貨，”莫斌說，預(yù)計(jì)今年全年，碧桂園毛利率約為22%-24%。
在內(nèi)部合伙人機(jī)制嘗到甜頭之后，碧桂園近日順勢(shì)推出了外部合伙人機(jī)制。據(jù)記者了解，碧桂園將延伸跟投機(jī)制，吸收外部合伙人，以進(jìn)一步擴(kuò)展事業(yè)版圖，加強(qiáng)項(xiàng)目獲取能力。
“外部合伙人可以帶土地入股，”碧桂園首席財(cái)務(wù)官吳建斌解釋稱，外部合伙人與碧桂園共同成立平臺(tái)公司，碧桂園享有平臺(tái)公司80%的股東權(quán)益，外部合伙人享有20%的股東權(quán)益；碧桂園擁有對(duì)平臺(tái)公司管理的最終決策權(quán)；外部合伙人的項(xiàng)目拓展不受碧桂園現(xiàn)有區(qū)域及城市公司劃分限制。
事實(shí)上，自去年開始，碧桂園就發(fā)布了多則“重金尋地—碧桂園邀您共創(chuàng)地產(chǎn)奇跡”的公告，以豐厚酬金尋求廣州、清遠(yuǎn)、韶關(guān)以及山東、江西等地的優(yōu)質(zhì)土地。這些動(dòng)作可看做是外部合伙人機(jī)制的前奏。
吳建斌稱，當(dāng)時(shí)這些（尋地的）動(dòng)作是零散的，還未形成機(jī)制，現(xiàn)在逐步制度化。
眼下，“專注房地產(chǎn)”的碧桂園仍在規(guī)模擴(kuò)張，尤其是積極進(jìn)軍一、二線城市。據(jù)2015年半年報(bào)數(shù)據(jù)，上半年，碧桂園新獲取土地的預(yù)期建筑面積共755萬平方米，新購?fù)恋乜們r(jià)為人民幣80.2億元。按照金額統(tǒng)計(jì)，一、二線和三四線城市的城市的占比分別為19%、38%和43%。
據(jù)悉，今年碧桂園在約200億元的土地獲取預(yù)算中，專門撥出一半以上的款項(xiàng)用于加強(qiáng)一、二線城市部署。莫斌戲稱，“城里人下鄉(xiāng)很難適應(yīng)，但是鄉(xiāng)里人進(jìn)城能很快適應(yīng)�！�
這一切，建立在碧桂園財(cái)務(wù)穩(wěn)健基礎(chǔ)上。截至6月底，碧桂園可動(dòng)用現(xiàn)金約人民幣272億元，約占總資產(chǎn)的9.4%；公司凈借貸比率約56.3%，比2014年末降低0.7個(gè)百分點(diǎn)。
