近年來(lái)雄心勃勃的房地產(chǎn)商富力地產(chǎn)（02777.HK）再一次選擇放慢發(fā)展的步伐，它再一次調(diào)低了自己的年度銷(xiāo)售目標(biāo)，從年初制定的600億元銷(xiāo)售額降至比去年稍高的550億元。
富力地產(chǎn)表示，鑒于近期內(nèi)地股市和宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，它選擇下調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)至去年相符水平，富力地產(chǎn)去年獲得544億元銷(xiāo)售額。昨日發(fā)布的中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)上半年的合約銷(xiāo)售金額約為207億元，完成全年目標(biāo)超過(guò)三分之一。富力地產(chǎn)表示，這個(gè)業(yè)績(jī)符合預(yù)期。
隨著上半年交付房屋面積增多，富力地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)額較去年同期增長(zhǎng)近3成至127.2億元，凈利潤(rùn)同比上升7%至17億元。
但這些利潤(rùn)的增長(zhǎng)部分可能很難惠及富力地產(chǎn)的股東。根據(jù)業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，富力地產(chǎn)上半年歸屬股東的凈利潤(rùn)約為10.26億元，比去年同期的10.68億元略有下降。
這主要是由于富力地產(chǎn)的權(quán)益組成中包含了數(shù)額較大的無(wú)期限貸款，盡管根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則被劃入凈資產(chǎn)范疇，但這些名為“永久資本工具”（永續(xù)債）的款項(xiàng)需要付出較高的成本，這些成本還會(huì)逐年增加。
根據(jù)公告數(shù)據(jù)顯示，上半年這些無(wú)期限貸款的持有者享有富力地產(chǎn)的凈利潤(rùn)約為6.77億元，其占有凈利潤(rùn)的比例由去年同期的33%上升至39.8%。
富力地產(chǎn)正在改變它的債務(wù)結(jié)構(gòu)。根據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，它在上半年贖回約56.25億元的無(wú)期限貸款，為此它支付了接近7億元的成本。富力地產(chǎn)去年發(fā)行了超過(guò)150億元的無(wú)期限貸款，目前它持有的這部分金額仍然超過(guò)100億元。
為改善負(fù)債結(jié)構(gòu)，上個(gè)月，富力地產(chǎn)發(fā)行了一筆65億元的5年期境內(nèi)債券，票面利率為4.95%。根據(jù)中銀國(guó)際證券分析師田世欣的測(cè)算，這筆債務(wù)可能為富力地產(chǎn)每年減少2.6億元的利息支出。
富力地產(chǎn)表示，它還將進(jìn)一步發(fā)行一筆可能達(dá)130億元的境內(nèi)債券。此外，它還在近期啟動(dòng)回歸A股上市的計(jì)劃，在A股上市可能會(huì)為它募集超過(guò)350億元的資金。但能否回歸A股以及回歸的日期仍然難以確定，隨著監(jiān)管部門(mén)在股市震蕩期間停止企業(yè)上市申請(qǐng)，富力地產(chǎn)登陸A股的不確定性也在明顯增加。
中金公司房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇表示，中期分紅和可能再發(fā)行130億元境內(nèi)債券的舉動(dòng)，預(yù)示著富力地產(chǎn)最壞的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去�！案涣χτ谫Y產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)的舉措讓我們認(rèn)為公司將進(jìn)入另一個(gè)去杠桿周期，”張宇表示。
根據(jù)張宇的測(cè)算，富力地產(chǎn)截至上半年末的凈負(fù)債率約為178%。富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)報(bào)告上稱(chēng)，公司的凈負(fù)債比率會(huì)在年底降回到100%以?xún)?nèi)。凈負(fù)債率通常用來(lái)反映企業(yè)的資金杠桿利用率，如果這個(gè)比值超過(guò)70%，通常被認(rèn)為資金杠桿過(guò)高，風(fēng)險(xiǎn)加劇。但在房地產(chǎn)行業(yè)，該比值常常會(huì)超過(guò)70%。
張宇表示，富力地產(chǎn)上半年新開(kāi)工面積增加很少，因此下調(diào)銷(xiāo)售目標(biāo)不足為奇。“我們預(yù)計(jì)公司會(huì)減弱對(duì)銷(xiāo)售增速的重視度，因此可能降低建設(shè)成本和土地成本，把重點(diǎn)放在以更便宜的境內(nèi)債券為永續(xù)債、信托貸款再融資�！�
未能聯(lián)系到富力地產(chǎn)方面予以置評(píng)。富力地產(chǎn)總裁及董事長(zhǎng)助理的電話均無(wú)人接聽(tīng)。
去年，富力地產(chǎn)一度將銷(xiāo)售目標(biāo)由2013年的400億元提升到700億元。但很快，它將目標(biāo)下調(diào)至600億元。對(duì)于今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，李思廉在業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上表示，有信心全年所有的項(xiàng)目加起來(lái)能夠達(dá)到目標(biāo)。
“上半年富力大概是完成了全年目標(biāo)的30%多，這也是一個(gè)傳統(tǒng)，下半年會(huì)強(qiáng)大起來(lái)。”李思廉說(shuō)，“下半年推的新盤(pán)會(huì)多一些，貨源充足一些，我們也有信心完成全年新的目標(biāo)�！�
