歷經(jīng)13年，泛海控股（000046，下稱“泛�！保┑纳虾６叶�10號地塊終于將在今年10月份面世。
按照房企“快周轉(zhuǎn)、去庫存”的思路，這塊位于上海外灘核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地早該推向市場，但是，為何在泛海手中卻歷經(jīng)13年方才入市？
對于項(xiàng)目進(jìn)展遲緩，泛海董事會辦公室對記者回復(fù)稱：“是因?yàn)椴疬w難度大”。
但是，人民網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，泛海旗下在北京、武漢等地的項(xiàng)目入市周期均超過10年以上，這背后究竟是怎樣的開發(fā)邏輯？
“泛海模式”：開發(fā)13年 房價翻5倍
13年前，泛海借舊區(qū)改造以零成本獲取董家渡10號、12號、14號三塊外灘核心區(qū)域，共計(jì)約12萬平方米，但是獲得的是“毛地”，而非“凈地”，因此泛海要承擔(dān)所屬地塊的拆遷工作。
雖然“拆遷難度大”，但是，同樣是參與董家渡舊區(qū)改造，另外兩個房企華潤置地和華浙集團(tuán)似乎并未受泛海所指的拆遷拖累。其中，華潤的 “外灘九里”則于2005年9月開盤。而華浙旗下董家渡的項(xiàng)目公司即上海華浙外灘置業(yè)公司則于2005年被綠城收購，2009年8月，綠城黃浦灣開盤。
2005年，華潤的 “外灘九里”售價為每平方米約2.5萬元，而綠城黃浦灣在2009年的銷售價格約為每平方米5萬元，而目前即將推出的三期開盤價格已然上升到每平方米約12萬。
僅僅從2005年到2015年，董家渡周邊房價就翻了近5倍，而此時泛海所屬的董家渡10號地塊的拆遷工作也終于“接近尾聲”，將于今年10月份開盤。
無獨(dú)有偶。泛海在北京的項(xiàng)目泛海國際二期也面臨“一模一樣”的開發(fā)路徑。
2004年，泛海在北京獲得東風(fēng)鄉(xiāng)4宗地塊的總價僅為約2.25億元，總面積29.1萬平方米，建筑規(guī)模高達(dá)87萬平方米，綜合樓面價僅每平方米262元。而10年之后，由該四塊地所在的泛海國際二期才正式迎來開盤，如果以成交均價每平方米10萬元計(jì)算，也是當(dāng)初地價的381倍。
除了北京、上海外，泛海在武漢的王家墩項(xiàng)目也歷經(jīng)了長達(dá)12年的入市周期。
縱觀泛海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式，多是在早年以低成本、大體量在一二線城市核心區(qū)域獲得土地，然后因?yàn)楦鞣N原因而延遲開發(fā)進(jìn)度，最后以較高單價入市。
“相比之下，泛海更像是內(nèi)地版的李嘉誠。”上海指數(shù)研究院研究總監(jiān)陳延彬這樣認(rèn)為，而李嘉誠旗下的長實(shí)地產(chǎn)一直以“囤地升值”被外界所詬病。
“去地產(chǎn)化”：“低成本、高毛利率”模式遇瓶頸
在這種開發(fā)模式下，泛海的財(cái)務(wù)報(bào)表也呈現(xiàn)出了“兩高”的特征，即高負(fù)債率和高毛利率并存。
根據(jù)泛海年報(bào)顯示，泛海凈負(fù)債率從2011年的128%，2012年的160%，2013年的218%飆升至2014年的229%。陳延彬認(rèn)為：“拆遷需要大量的資金投入，而項(xiàng)目開發(fā)周期拉長也需要占用大量的財(cái)務(wù)費(fèi)用�！�
而據(jù)廣發(fā)證券的一則研究報(bào)告顯示，在房地產(chǎn)行業(yè)毛利率持續(xù)下滑的近幾年，泛�？毓傻拿蕪�2011年開始一直保持在50%以上的高位，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)行業(yè)平均水平。
由于泛海項(xiàng)目少且體量大，所以對單個項(xiàng)目的銷售業(yè)績依賴度較高。據(jù)2014年年報(bào)顯示，泛海實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入97.8億元，與13年相比大幅增長67.4%，僅武漢王家墩項(xiàng)目貢獻(xiàn)銷售額超過80億，業(yè)績貢獻(xiàn)率高達(dá)80%。
泛海董事會辦公室向記者表示，目前泛海正在加速旗下項(xiàng)目的開發(fā)，未來泛海的銷售業(yè)績也將迎來增長期。廣發(fā)證券的研究報(bào)告也顯示，隨著上海董家渡項(xiàng)目10號地的一期入市銷售，到2016年，泛海預(yù)計(jì)銷售規(guī)模將會達(dá)到150到200億。
雖然，以低成本獲取一二線城市核心區(qū)域大體量土地的先期優(yōu)勢支撐了泛海地產(chǎn)板塊如今業(yè)績的快速增長，但是這種模式似乎顯得難以為繼。
億翰智庫研究總監(jiān)張化東認(rèn)為：“泛海以低土地成本支撐的低周轉(zhuǎn)、高毛利率的模式已經(jīng)遇到瓶頸期，隨著地價上升和一二線城市核心區(qū)域土地匱乏，其發(fā)展模式是不可持續(xù)的�！�
上述的觀點(diǎn)也得到了泛海董事會辦公室的承認(rèn)，像在一二線城市核心區(qū)域再以較低的價格獲得大體量的土地已經(jīng)比較難，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由黃金時代向白銀時代過渡了。
泛海董事會辦公室向人民網(wǎng)記者介紹，從去年開始，泛海就開始向 “以金融為主體、以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)、以互聯(lián)網(wǎng)為平臺的產(chǎn)融一體化的國際化企業(yè)集團(tuán)”的發(fā)展目標(biāo)轉(zhuǎn)型。為了實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，在短短一年中，泛海控股已快速實(shí)現(xiàn)了證券、信托、保險(xiǎn)、基金、資管和互聯(lián)網(wǎng)金融等多項(xiàng)金融業(yè)務(wù)的布局。
根據(jù)年報(bào)顯示，2014年泛海在金融方面的營收占比企業(yè)總營收的比例達(dá)到了20.4%，同比增加了19.41%，而核心的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)則占比75.19%，同比僅增加了1.05%。
在房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降、土地成本高昂的背景下，泛海在新的戰(zhàn)略中并未提及“房地產(chǎn)”的字眼，而在記者問及未來地產(chǎn)板塊的發(fā)展規(guī)劃時，泛海董事會辦公室向記者回復(fù)：“我們目前的任務(wù)主要是去庫存，現(xiàn)有的土地儲備已經(jīng)足夠未來幾年的開發(fā)。”
