深圳南山后海灣的寶能太古城是寶能進(jìn)入地產(chǎn)界的第一個(gè)項(xiàng)目
筍崗在建的寶能中心，預(yù)計(jì)2018年投入使用
在“寶萬之爭”發(fā)生之前 即使是在深圳 知道寶能地產(chǎn)的人也并不多——
“隱形地產(chǎn)大鱷”寶能系的前世今生
即使在深圳，在“寶萬之爭”發(fā)生之前，知道寶能地產(chǎn)的人并不多。姚氏兄弟和他們的寶能系一樣神秘。然而，隨著事件的升級(jí)，寶能系和它旗下龐大的產(chǎn)業(yè)逐漸浮出了水面。北京青年報(bào)記者前往深圳，試圖摸清姚氏兄弟的產(chǎn)業(yè)以及其神秘的發(fā)家史。
姚氏兄弟和寶能系逐漸浮出水面，這家在深圳耕耘了23年的企業(yè)似乎讓許多人吃了一驚。
“隱形地產(chǎn)大鱷”的超高速擴(kuò)張
提起深圳的地產(chǎn)企業(yè)，最知名的莫過于“招華萬金”，即招商地產(chǎn)、華潤置地、萬科、金地，他們是深圳地產(chǎn)“黃金時(shí)代”的領(lǐng)頭羊。跟上述房企比起來，寶能地產(chǎn)在普通市民中的名氣實(shí)在是不值一提。而“寶萬之爭”發(fā)生之后，姚氏兄弟和他的寶能系逐漸浮出水面，這家在深圳耕耘了23年的企業(yè)似乎讓許多人吃了一驚。有地產(chǎn)觀察人士用“地產(chǎn)隱形大鱷”來形容姚振華和他的寶能系。
調(diào)查顯示，2009年時(shí)，這家企業(yè)還僅在深圳擁有太古城一個(gè)在售項(xiàng)目。但截至2015年初，寶能已進(jìn)駐23個(gè)城市，在建各類地產(chǎn)項(xiàng)目45個(gè)，包括20棟200米以上的超高層建筑，總在建面積2000多萬平方米。進(jìn)駐城市數(shù)已與金地、招商地產(chǎn)處于同一量級(jí)。
北青報(bào)記者在深圳了解到，寶能地產(chǎn)的崛起最早還得從寶能太古城開始說起。
深圳一名地產(chǎn)界人士介紹，寶能在業(yè)界最先被注意就是靠這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)位于深圳后海的綜合體項(xiàng)目，開盤不到一年，賣出了1736套豪宅，總銷售額達(dá)48億，刷新了當(dāng)時(shí)深圳豪宅地產(chǎn)的一個(gè)紀(jì)錄。其后開業(yè)的太古城商業(yè)部分—寶能·all city也獲得了較大的成功，寶能系隨后開始在全國復(fù)制這種模式。隨后6年，寶能在全國各地布局了近60個(gè)地標(biāo)級(jí)項(xiàng)目。
除了豪宅之外，寶能系還是一個(gè)“高樓愛好者”。目前，寶能在建、規(guī)劃的200米以上的超高層建筑達(dá)20棟。其建設(shè)的大連寶能城高368米；合肥寶能城500—600米；沈陽寶能環(huán)球金融中心，高568米，為東北亞第一高；新疆寶能城268米，為中亞第一高。
昨日，北青報(bào)記者看到，在寶能總部深業(yè)物流大廈的對面，一座規(guī)劃設(shè)計(jì)高達(dá)328米，70多層的大樓正拔地而起，已臨近封頂。項(xiàng)目工人介紹，這里就是未來的深圳寶能中心，建筑總面積達(dá)22.7萬平方米，工程造價(jià)為9.9億元，將成為這一帶的地標(biāo)建筑，預(yù)計(jì)2018年可投入使用；另外，寶能還在旁邊建設(shè)了六金廣場，將建成商業(yè)中心，跟寶能中心同步入市。
激進(jìn)擴(kuò)張模式遭遇多方質(zhì)疑
北青報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，激進(jìn)擴(kuò)張的寶能地產(chǎn)，其地位并沒有獲得業(yè)界的一致認(rèn)可，甚至有業(yè)內(nèi)人士對寶能地產(chǎn)的發(fā)展模式頗有質(zhì)疑。而寶能地產(chǎn)不時(shí)曝出的退地、停工和延期交房等現(xiàn)象，讓市場對寶能模式的疑慮加劇。針對市場的質(zhì)疑，寶能高層并不以為然，姚振華曾在寶能內(nèi)部解釋這種飛速發(fā)展。他認(rèn)為，寶能的快速發(fā)展是由于前15年的精心布局，有些別人不看好的項(xiàng)目，寶能憑自己的眼光拿下來。
作為房地產(chǎn)業(yè)的后來者，寶能在各地?cái)U(kuò)張中的大手筆在業(yè)界一度引發(fā)了震動(dòng)。寶能甚至聲稱其僅用六年時(shí)間就完成了一線房企30年的積累。一名深圳地產(chǎn)界觀察人士指出，寶能旗下的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于二三線城市，目前這些城市面臨的去庫存壓力，無疑將給寶能的資金鏈帶來巨大壓力。
寶能的蕪湖退地事件，曾經(jīng)引發(fā)市場的廣泛關(guān)注。今年9月，蕪湖市國土局發(fā)出兩份通知函，收回寶能于2013年5月和2014年1月獲取的三宗土地，理由是截至發(fā)函之日，寶能仍未繳納除履約金外的土地出讓金。寶能在三宗地塊上交納的1.2億元履約金不予退還。對此，寶能蕪湖公司負(fù)責(zé)人曾公開表示，寶能主動(dòng)退地是為了調(diào)整投資節(jié)奏，回避地產(chǎn)商集中開發(fā)所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。
但這仍然引發(fā)了市場對寶能資金鏈緊張的猜測。同時(shí)，對寶能擴(kuò)張過于激進(jìn)和盲目的質(zhì)疑也開始蔓延。
深業(yè)物流大廈的大門口，掛的是前海人壽的標(biāo)識(shí)
激進(jìn)擴(kuò)張背后的杠桿風(fēng)險(xiǎn)
一位不愿意透露姓名的深圳地產(chǎn)圈人士告訴北青報(bào)記者，在寶能投入房地產(chǎn)開發(fā)的資金中，有相當(dāng)部分來自旗下的保險(xiǎn)資金，以及信托產(chǎn)品，所用杠桿較足。這些年，寶能地產(chǎn)的快速發(fā)展，跟其對杠桿的使用有較大的關(guān)系。杠桿本身是地產(chǎn)行業(yè)的常用工具，但若多度使用，一旦市場出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，容易牽一發(fā)動(dòng)全身。
北青報(bào)記者注意到，在寶能系的內(nèi)刊《寶能會(huì)》有篇文章提到，今年年初，寶能集團(tuán)曾聯(lián)合深圳市前海融資租賃金融交易中心(簡稱“廣金所”)為客戶定制一項(xiàng)金融置業(yè)計(jì)劃，針對深圳寶能城、深圳寶能公館項(xiàng)目分別推出“寶能購房寶一號(hào)”、“寶能購房寶二號(hào)”理財(cái)產(chǎn)品。
工商資料顯示，深圳市前海融資租賃金融交易中心有限公司，于2014年4月在深圳前海注冊成立，注冊資金3億元，發(fā)起人為寶能系的前海人壽和鉅盛華，分別出資1億元和2億元。廣金所即是寶能系旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)。
資料顯示，廣金所平臺(tái)上在2015年年內(nèi)發(fā)行了多只名為“廣富系列”融資產(chǎn)品。廣富產(chǎn)品中廣富-盈園、廣富-盈商、廣富-盈寶等項(xiàng)目涉嫌為寶能系多家子公司進(jìn)行自融。其中，不少借款項(xiàng)目正是寶能旗下的地產(chǎn)板塊，尤其以“廣富-盈寶”系列為代表的理財(cái)產(chǎn)品，比如“廣富-盈寶11D號(hào)(大學(xué)生專屬)”項(xiàng)目借款人是南寧寶能置業(yè)有限公司，項(xiàng)目投向?yàn)槟蠈帉毮艹鞘袕V場項(xiàng)目；廣富-盈寶5J號(hào)的借款人是云浮寶能城市廣場；廣富-盈寶5M號(hào)的借款人也是寶能地產(chǎn)。
在此次“寶萬之爭”中，寶能系搶籌萬科的資金來源中，寶能系的高杠桿操作被市場質(zhì)疑。對此，寶能系還專門發(fā)聲明稱從未過度使用杠桿融資。對此，市場分析人士稱，過度是一個(gè)帶有主觀性質(zhì)的詞語，可以有各種解讀。
“菜籃子工程”助姚氏兄弟入地產(chǎn)圈
在短短的時(shí)間內(nèi)，寶能系在地產(chǎn)界迅速崛起，又通過爭奪萬科股權(quán)而被全國所知，那么神秘的寶能系是如何發(fā)家的？姚振華提到的過去15年的精心布局又是什么？對此，北青報(bào)記者前往姚振華當(dāng)年的發(fā)家地進(jìn)行了探訪。
對于姚振華的發(fā)家史，曾有媒體報(bào)道其是賣蔬菜出身，對此，北青報(bào)記者經(jīng)過實(shí)地探訪了解到，姚振華的確開過一家名為“深圳市新保康蔬菜實(shí)業(yè)有限公司”，如今，深圳園嶺一帶的一些老居民對姚振華仍有印象，當(dāng)時(shí)姚振華開的蔬菜超市，菜樣較多，比較受附近居民的歡迎。
后來，姚振華以賣蔬菜的名義，參與當(dāng)時(shí)深圳市政府“為民辦實(shí)事”而實(shí)施的市民“菜籃子工程”，有深圳居民稱，姚振華后來正是以市民“菜籃子工程用地”的名義，拿到了兩塊土地，即目前寶能地產(chǎn)開發(fā)的中港城小區(qū)地塊和寶能太古城地塊。
寶能系在筍崗幾乎無人不知
說起寶能系的發(fā)家史，離不開一個(gè)地方，就是深圳羅湖區(qū)北部的筍崗。那里現(xiàn)在還是寶能系的大本營。
昨日，北京青年報(bào)記者來到筍崗，深業(yè)物流所在地。位于保安北路和梅園路交叉口的東南側(cè)的深業(yè)物流大廈，大廈一樓入口處掛的是前海人壽的牌子，前海人壽雖然注冊在深圳前海，但據(jù)寶能系多名內(nèi)部人士透露，這里才是它的總部辦公區(qū)。
北青報(bào)記者注意到，除了前海人壽以外，鉅盛華、寶能集團(tuán)和深業(yè)物流都在這一棟樓里辦公，幾乎涵蓋了“隱形地產(chǎn)大鱷”姚振華旗下的主要資本運(yùn)作平臺(tái)。距離深業(yè)物流大廈不到兩公里處的寶能汽車大樓是寶能系的另一個(gè)重要基地。寶能控股、粵商小貸、寶能地產(chǎn)均設(shè)于此。
附近一家餐館的老板介紹，寶能系的重要高管都在深業(yè)物流大廈辦公，包括姚氏兄弟，整個(gè)筍崗地區(qū)幾乎沒有人不知道寶能系，大家對寶能系的老板姚振華也不陌生�！耙郧俺砀浇宛^吃飯，但近幾年見得少了。”
筍崗位于深圳羅湖區(qū)的北部，距離中心城區(qū)并不遠(yuǎn)。從深圳西部的保安機(jī)場穿過深圳主城區(qū)來到筍崗，可以發(fā)現(xiàn)“筍崗”是個(gè)比較奇特的地方，遍布的小商品城、舊城改造項(xiàng)目和物流倉庫，跟目前深圳給人“朝著國際化大都市狂飆突進(jìn)”的印象有些不符，這里頗有一種“城中村”的氣質(zhì)。
多名當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，這個(gè)現(xiàn)狀多少跟寶能集團(tuán)有關(guān)。寶能在這里擁有1000多畝的深圳筍崗物流園區(qū)，但是規(guī)劃建設(shè)卻一直跟不上，結(jié)果這里成了各類物流中心、建材市場、家居市場、二手車交易市場等的集散中心，給人一種比較亂的感覺。
筍崗在建的寶能中心，預(yù)計(jì)2018年投入使用
寶能系下一步棋怎么走
筍崗物流園區(qū)是上世紀(jì)80年代依托廣九鐵路建設(shè)的大型倉儲(chǔ)基地，原以倉儲(chǔ)業(yè)、鐵路貨運(yùn)編組為主要功能，是深圳市開發(fā)最早、規(guī)模最大的公共倉儲(chǔ)區(qū)。筍崗村曾被媒體稱為“中華第一倉”。在此基礎(chǔ)上，深業(yè)物流也就成了深圳最大的綜合型物流企業(yè)之一。筍崗物流園區(qū)年交易規(guī)模已超500億元。毋庸置疑，“中華第一倉”背后的超級(jí)土地儲(chǔ)備讓人眼紅。
隨著深圳房價(jià)的飆漲，連關(guān)外地區(qū)的許多樓盤都已經(jīng)突破5萬元每平方米，筍崗“物流園區(qū)”的土地儲(chǔ)備的價(jià)值也日益凸顯。寶能系之所以敢在二級(jí)市場上“狙擊”地產(chǎn)龍頭萬科，或許正是因?yàn)槭治丈钲诤诵某菂^(qū)大量的土地資源，讓它產(chǎn)生了這種底氣。
如今，寶能系已經(jīng)持有萬科24.26%的股份，與當(dāng)年在深業(yè)物流集團(tuán)的持股46.52%比起來，還相差甚遠(yuǎn)。如今的萬科也不是當(dāng)年的深業(yè)物流集團(tuán)，寶能系的下一步將如何選擇？夜晚，筍崗深業(yè)物流大廈辦公室依舊燈火通明，姚振華或許正在思考這個(gè)艱難的問題。
